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保利地产高速扩张背后:高价地难解套 吃掉利润逾20亿
时间:2019-05-04    来源:    浏览次数:2    [ 加入收藏 ]
 出售额、利润大幅提拔,仍旧难掩保利倒退控股团体股份有限公司(600048.SH,以下简称“保利地产”)多宗高价地入市难的窘境。
 
  保利地产日前表露计提存货削价筹备状况,多个项目共计计提存货削价筹备金额到达23.4亿元,缩小2018年归母净利润20.1亿元。
 
  《中国运营报》记者梳理得悉,计提减值项目多为保利地产在2016年和2017年大力扩张时所获取的高价地,此中不乏地王项目。在楼市调控趋严的靠山下,这些高价地项目与市集行情存在显着的落差,入市寸步难行。受访业山妻士称,高价地入市出售的困难在行业较为特出,现在市集并未齐全好转,即便没有限价政策,高价地项目也要面对赔本发售的场面。
 
  即日,记者走访保利地产这次计提减值的两个广州高价地项目,此中一个项目为地区地王。两个项目均已建起多栋高楼,但拿地两年半后也未入市出售,亦无楼盘宣扬和预售信息,并且此时的地区房价显着低于项目实现红利的程度。
 
  多个高价地项目计提削价
 
  保利地产这次对可变现净值低于存货老本的项目计提相应的削价筹备,所触及项目共有7个,包罗合肥保利海上明悦、广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目以及厦门保利同安新城通福路项目等。
 
  国泰君安证券剖析师刘斐凡通知记者:“在房地产行业走弱、房价下跌的时辰,上市房企计提存货削价的状况是会有的,这会缩小昔时的利润。”
 
  这是保利地产连年来存货削价筹备计提金额最为显着的一年。上述项目共计计提存货削价筹备金额到达23.4亿元,缩小公司2018岁终总资产23.4亿元,缩小2018年归母净利润20.1亿元。
 
  记者梳理得悉,保利地产上述项目在2016年和2017年时期接踵竞得,大都属于高价地块,此中包罗地王项目。这两年恰是保利地产大力扩张的期间,也是行业地价攀升的首要阶段,其新拓展项目划分为112 个、 204个,远超2015年的50个,总老本划分为 1214 亿元和2765亿元。
 
  在被视为“地王年”的2016年,保利地产连续竞得广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目,楼面价均达4万元/平方米,革新地区地价程度。19.44亿元竞得的合肥保利海上明悦同是地区地王项目,溢价率达383.33%,室第楼面价1.2万元/平方米。2017年地皮竞拍热度未减,保利地产拿下厦门3个项目标价值不低,各自楼面价约3万元/平方米左右。
 
  据2018年财报,上述项目整体开辟进度迟缓,累计签约面积均表现为0,即未奉献出售收入。并且,大局部项目累计开工面积为0,项目开辟建立未有本质性推动。
 
  存货减值已若干反应出保利地产上述高价地项目入市的严重场面。房全国官网表现,合肥保利海上明悦地点的瑶海区室第项目均价在9000元1.7万元/平方米之间,广泛大都在1.3万元左右,与合肥保利海上明悦的1.2万元室第楼面价靠近。别的,厦门同安区的房价程度也仅在2.5万元/平方米的程度,呈现“面粉贵过面包”的状况。
 
  “高价地入市困难在行业中的确对照特出,尤其是一线都会和大局部东部中部的二线省城都会,根本上都面对如许的题目。”同策团体首席剖析师张雄伟通知记者,如今市集没有齐全苏醒好转,房企面对去化压力,“即便没有当局方面的价钱指点限度,高价地项目也很难入市出售。这些项目一旦要卖,大大都也是赔本的。”
 
  广州地区地王仍未入市
 
  早些年,保利地产被视为广州广钢新城的最大赢家,其在广钢新城连续拿下了多个项目,是广钢新城现在领有项目数目最多的开辟商,业内由此将广钢新城戏称为“保利新城”。
 
  广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目2018年计提存货削价筹备金额划分为3.8亿元、7.1亿元,在保利地产这次计提存货削价筹备总金额中占比近半。
 
  时间回溯至2016年11月,彼时保利地产风头正劲,在广州地皮市集一再脱手,其先是以25亿元拿下广钢新城AF040219地块,4.16万元/平方米的楼面价革新地区地王记载,让市集哗然。时隔3天后,保利地产又以40亿元的大手笔拿下临近的广钢新城AF040224地块,该地块虽未突破由保利地产本人创下的地区地王记载,但楼面价相同高达4.11万元/平方米。并且,AF040219地块和AF040224地块配建面积划分为2.12万平方米、4.05万平方米,在计划容积率面积中的占比划分到达26%、29%。
 
  2013年12月,广州发表《广钢新城管制性具体计划(修编)告示》,明白把广钢新城功用定位为特征宜居新区。最早的几批地皮楼面价在1.4万2万元/平方米之间。
 
  而让保利地产更为“为难”的是,时隔一个多月后推出的广钢新城AF040218地块,终极成交的楼面价也仅为2.2万元/平方米。
 
  2019年,保利地产在2016年拿下的广钢项目正在提速建立。停止2018岁终,AF040219地块和AF040224地块的累计开工面积为0和4401平方米。
 
  即日,记者走访理解到,AF040219地块和AF040224地块被铁皮墙围蔽,里面已建起了多栋高楼,绿网围绕的工地传出功课声。不外,记者在工地周边并未见到出售核心,也没有看就任何项目案名的字眼和宣扬海报。
 
  值得一提的是,保利地产为AF040219地块和AF040224地块引来“外助”。早在2016年,保利地产就在相干拿地通知中提到引入协作方共性开辟的计划,但引入协作方的动作直到2018年才杀青。
 
  据广州住建局官网信息,广州市保越房地产开辟有限公司(以下简称“保越地产”)为AF040219地块和AF040224地块的建立单元。工商信息表现,保越地产建立于2016年6月30日,此前股东为广东保利房地产开辟有限公司。2018年3月21日,股东新增了芜湖长开投资核心(有限合股)和西藏双驰企业治理合股企业(有限合股),前者专一投资,后者触及企业治理。天眼查表现这三者的股份占比顺次划分为70%、20%、10%。
 
  别的,记者查阅广州住建局官网得悉,引入协作方不久,保越地产在2018年5月往后获批多个对于AF040219地块和AF040224地块的施工答应证,这也象征着这两个项目在拿地一年半后才最先动工。
 
  地王周边演出“抢客”戏码
 
  此时,保利地产广钢新城高价地项目正面对着日益强烈的市集竞争。作为广州主城区置业抢手板块,这片会聚各大品牌开辟商的地区现已睁开一场对于楼盘出售的争夺战。
 
  日前,记者在走访中发明,因为楼盘麋集,广钢新城“抢客”景象强烈,人流较为会合的开辟路俨然成为楼盘一条街,区内不少地位较远的楼盘在开辟路周边也建立了新营销核心,并且提供接驳车接送客户看房。
 
  别的,区内各大楼盘在要害地位挂起宣扬海报,“中心公园头排物业”“加10万多10平方米”“现楼社区”“全城争藏”等字眼到处可见。并且,为了争夺客户,几拨出售职员干脆在街上手拿宣扬海报,向路人及过往的车辆推介项目。别的,有区外的楼盘乃至也来争夺客户,在广钢新城显眼地位挂上了大幅宣扬海报。
 
  据出售职员的引见,现在广钢新城在售楼盘广泛在5万元/平方米左右。临近保利广钢219项目、保利广钢224项目标珠江金茂府卖价约4.5万元/平方米,保利和光晨樾以及保利碧桂园公园大道,首要户型的卖价划分为5.3万元/平方米、5万元/平方米。
 
  在广州住建局官网,记者并未查到保利广钢219项目、保利广钢224项目标预售信息。
 
  “这两个项目标出售单价能够要靠近6万元能力实现盈亏均衡,在开盘的开始阶段能够会面对吃亏,出售压力对照大。”地产经济学家邓浩志向记者剖析,在接下来的两年内,广钢新城房价能够会有肯定水平的回升,但幅度不会太大,由于现在广钢新城以及周边地区的供给对照足够,“并且,假如房价上涨过快的话,也容易引来楼市调控。”
 
  现实上,保利地产广钢新城高价地入市出售遭逢窘境,与拿地后广州楼市调控晋级不无关联,市集在限购、限价、限售等方法的影响下敏捷降温。
 
  据华夏地产向记者提供的数据申报表现,广州楼市连年出现量削价稳的走势。2016年的量价齐升事后,2017年广州一手室第网签成交88462宗,同比下跌31.1%, 2018年同比下跌幅度减少至18.9%。
 
  刘斐凡指出:“地王项目此中一个出售难点,是限价使得项目不赢利,但假如由于限价而不入市出售,又会增添财政老本和资金压力。”
 
  针对高价地入市、将来拿地打算等状况,记者致函采访保利地产方面,但停止发稿未获相干回应。阿
关键词: 中企网
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